Δίκαιο Ακινήτων - Δικηγόρος για Ακίνητα

Η αγορά ακινήτων ενέχει πολλές παγίδες και κινδύνους για έναν υποψήφιο αγοραστή αλλά πολλές φορές ακόμη και για τον ίδιο τον πωλητή.

Η συμβολή ενός εξειδικευμένου δικηγόρου στην αγοραπωλησία ακινήτων είναι καθοριστική σε όλα τα στάδια της μεταβίβασης του ακινήτου, καθώς οι αρμοδιότητές του εκτείνονται στους κάτωθι τομείς:

• Έλεγχος Τίτλων Ιδιοκτησίας.
• Σύνταξη Ιδιωτικού Συμφωνητικού / Προσυμφώνου.
• Επίλυση Νομικών Ζητημάτων του Ακινήτου.
• Παράσταση στο Συμβόλαιο.
• Μεταγραφή του Συμβολαίου.

Οι ανωτέρω διαδικαστικές πράξεις είναι ουσιώδεις για την ορθή μεταβίβαση ενός ακινήτου, χωρίς νομικά ελαττώματα και χωρίς εκπλήξεις που μπορεί να προκύψουν στην πορεία και να θέσουν σε κίνδυνο, για τον μεν αγοραστή το να περιέλθει οριστικά το ακίνητο στην ιδιοκτησία του, για τον δε πωλητή την ουσιαστική αποπληρωμή του συμφωνηθέντος τιμήματος.

Συγκεκριμένα οι εξειδικευμένοι δικηγόροι του γραφείου μας, με την πολυετή και ουσιαστική εμπειρία τους, αναλαμβάνουν για λογαριασμό σας όλες τις διαδικαστικές πράξεις για την ορθή και επιτυχή ολοκλήρωση του συμβολαίου αγοραπωλησίας και συγκεκριμένα προβαίνουν στις ακόλουθες αναλυτικά αναφερόμενες ενέργειες.

Έλεγχος Τίτλων Ιδιοκτησίας

Ο έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας γίνεται στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο του δήμου όπου ευρίσκεται το ακίνητο. Κατά τον έλεγχο αυτό, ο οποίος για την ασφάλεια των συναλλαγών εκτείνεται τουλάχιστον 40 χρόνια πίσω τόσο στο κτίσμα (αν υπάρχει) όσο και στο ίδιο το οικόπεδο, διαπιστώνεται αν το ακίνητο αφενός έχει βάρη (υποθήκες, προσημειώσεις, εμπράγματες αγωγές κλπ) και αφετέρου αν ο πωλητής είναι ο πραγματικός κύριος του προς μεταβίβαση ακινήτου κι αν αυτό έχει περιέλθει νομίμως στην ιδιοκτησία του.

Ο έλεγχος τίτλων διεξάγεται δύο φορές προ της υπογραφής του συμβολαίου αγοραπωλησίας. Σε πρώτο επίπεδο κατά την ανάληψη της νομικής σας υποστήριξης για την αγορά του ακινήτου και ενδεδειγμέμα προ της κατάθεσης της προκαταβολής και σε δεύτερο χρόνο κατά την ημέρα της υπογραφής του τελικού συμβολαίου (αμέσως πριν την υπογραφή αυτού) ώστε να διαπιστωθεί αν στο χρονικό διάστημα που μεσολάβησε από την συμφωνία για την πώληση μέχρι τη διεξαγωγή αυτής με την έκδοση των απαραίτητων πιστοποιητικών τέθηκε κάποιο βάρος στο ακίνητο στο ενδιάμεσο. Το τελευταίο είναι μια πολύ συχνή παγίδα στην οποία μπορούν να υποπέσουν οι υποψήφιοι αγοραστές, που έχοντας κάνει τον αρχικό έλεγχο τίτλων θεωρούν ότι πλέον η μεταγενέστερη υπογραφή του συμβολαίου είναι εξασφαλισμένη.

Ο έλεγχος τίτλων, τέλος, είναι μια διαδικασία που πολλές φορές (ειδικά αν υπάρχουν πολλοί ιδιοκτήτες) είναι αρκετά σύνθετη και απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή. Παρ' όλο που πρόσβαση στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο έχουν όλοι οι δικηγόροι με την ιδιότητά τους, μόνο όταν αυτός διεξάγεται από έναν έμπειρο δικηγόρο στην αγορά ακινήτων μπορεί να διασφαλιστεί ότι έχει γίνει ορθά.

Σύνταξη Ιδιωτικού Συμφωνητικού / Προσυμφώνου

Για την προκαταβολή μέρους του τιμήματος με σκοπό τη δέσμευση του ακινήτου από τον αγοραστή είναι απαραίτητη η σύνταξη ιδιωτικού συμφωνητικού από τον δικηγόρο του γραφείου μας. Η υπογραφή ενός τέτοιου συμφωνητικού είναι σημαντική για την ασφάλεια των συναλλαγών αλλά παράλληλα εγκυμονεί και κινδύνους ιδίως για τον αγοραστή που, αν δεν συνταχθεί ορθά και ολοκληρωμένα και το συμβόλαιο εν τέλει δεν ολοκληρωθεί, υπάρχει περίπτωση απώλειας των χρημάτων που έχουν προκαταβληθεί.

Ένα είδος πιο ισχυρού συμφωνητικού αγοράς είναι το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο πώλησης που συνιστά πιο ισχυρό όπλο στα χέρια του αγοραστή για την εξασφάλιση της απόκτησης του ακινήτου ή της επιστροφής των χρημάτων σε περίπτωση μη υπογραφής του τελικού συμβολαίου. Η υπογραφή προσυμφώνου ενδείκνυται για τις περιπτώσεις που το συμφωνηθέν τίμημα της αγοραπωλησίας είναι μεγάλο και αντίστοιχα και το ποσό της προκαταβολής.

Επίλυση Νομικών Ζητημάτων του Ακινήτου

Ένα ακίνητο για να είναι δυνατό να μεταβιβαστεί πρέπει να συντρέχουν αρκετές προϋποθέσεις. Πρωταρχικά πρέπει να έχει εκδοθεί από αρμόδιο μηχανικό Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η οποία από το 2022 και πλέον είναι απαραίτητη σε κάθε συμβόλαιο. Για να γίνει κάτι τέτοιο απαιτείται να έχουν διορθωθεί οι όποιες τυχόν αυθαιρεσίες υπάρχουν στο ακίνητο. Το γραφείο μας συνεργάζεται με εμπειρότατους μηχανικούς που μπορούν να αναλάβουν τη νομιμοποίηση των αυθαιρεσιών που θεραπεύονται και να εκδώσουν την απαραίτητη Ηλεκτρονική Ταυτότητα.

Κάποια όμως από τα ζητήματα που μπορεί να προκύψουν και να θέσουν εμπόδια στη μεταβίβαση ενός ακινήτου είναι και καθαρά νομικά και εκεί η συμβολή του εξειδικευμένου δικηγόρου του γραφείου μας είναι απαραίτητη και καθοριστική. Πολλά από τα παλαιά ακίνητα δεν έχουν δηλωθεί ορθά ή και καθόλου στο Κτηματολόγιο. Στις περιπτώσεις αυτές απαιτείται διόρθωση τυχόν εσφαλμένης εγγραφής (διόρθωση προδήλου σφάλματος) ή αίτηση διόρθωσης πρώτης κτηματολογικής εγγραφής στο αρμόδιο δικαστήριο, όπως λ.χ. στην περίπτωση που το ακίνητο φαίνεται στο κτηματολόγιο ως αγνώστου ιδιοκτήτη.

Παράλληλα, πριν μεταβιβαστεί ένα ακίνητο πρέπει να γίνει και η άρση ή εξάλειψη τυχόν προσημειώσεων υποθήκης που έχουν εγγραφεί επί του ακινήτου από Τράπεζες, Δημόσιο ή τρίτους ιδιώτες. Η διαδικασία αυτή απαιτεί συνήθως τη διεξαγωγή δίκης, αλλά ακόμη και στις περιπτώσεις που κάτι τέτοιο δεν απαιτείται, η συμβολή ενός δικηγόρου στη συνεννόηση με τον φορέα υπέρ του οποίου έχει εγγραφεί η υποθήκη ή προσημείωση για την άρση ή εξάλειψη αυτής είναι ουσιαστική και ενδεδειγμένη.

Παράσταση στο Συμβόλαιο

Η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου γίνεται ως επί το πλείστον σε συμβολαιογράφο επιλογής του αγοραστή. Η επιλογή όμως ενός σωστού επαγγελματία συμβολαιογράφου είναι κι αυτή πολύ σημαντική για την ορθή και χωρίς προσκόμματα μεταβίβαση του ακινήτου. Η δε σωστή συνεργασία του συμβολαιογράφου με τους δικηγόρους των μερών είναι κι αυτή με τη σειρά της ιδιαίτερα σημαντική για την ταχύτερη δυνατή ολοκλήρωση του συμβολαίου. Το γραφείο μας συνεργάζεται με έμπειρους και απολύτως καταρτισμένους συμβολαιογράφους, οι οποίοι σε συνεννόηση με τους δικηγόρους μας φροντίζουν για την αρτιότερη και ταχύτερη δυνατή ολοκλήρωση του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου. Η δε παράσταση του δικηγόρου στο συμβόλαιο είναι ουσιαστική για την αποφυγή τυχόν νομικών ή ακόμη και τυπογραφικών λαθών κατά την υπογραφή του κειμένου αυτού που θα μπορούσαν να θέσουν σε κίνδυνο ακόμη και την ίδια τη μεταβίβαση του ακινήτου.

Μεταγραφή του Συμβολαίου

Η μεταγραφή του συμβολαίου γίνεται μετά την υπογραφή αυτού ενώπιον του συμβολαιογράφου και είναι η ενέργεια αυτή που εξασφαλίζει και ουσιαστικά την αφαίρεση του ακινήτου από τη μερίδα του πωλητή και τη μεταφορά και εγγραφή αυτού στη μερίδα του αγοραστή στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο. Η μεταγραφή μπορεί να γίνει ακόμη κι από τον ίδιο τον αγοραστή αλλά επειδή μέχρι την τυπική περάτωση αυτής μπορεί να προκύψει η εγγραφή κάποιου ύστατου βάρους επί του ακινήτου, ενδείκνυται αυτή να διενεργείται το ταχύτερο δυνατόν (συνήθως την επομένη της υπογραφής του συμβολαίου) από δικηγόρο του γραφείου μας προς αποφυγή του προαναφερομένου κινδύνου.

Το γραφείο μας συνεργάζεται με έμπειρους συμβολαιογράφους και μηχανικούς παρέχοντάς σας τη δυνατότητα να ολοκληρώσετε κάθε διαδικασία που αφορά το ακίνητο που κατέχετε ή επιθυμείτε να αγοράσετε ή να πουλήσετε, με ασφάλεια και χωρίς άγχος. Η αγοραπωλησία ακινήτων μοιάζει απλή, αλλά κρύβει παγίδες που μόνο ένας εξειδικευμένος επαγγελματίας μπορεί να δει και να αποφύγει, εξασφαλίζοντας σας ένα ακίνητο απαλλαγμένο από νομικά ελαττώματα. Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να καλέσετε την εξειδικευμένη δικηγόρο για θέματα ακινήτων του γραφείου μας Στυλιανή Μπακαμήτσου στο +30 698 4183366 ή να αποστείλετε email στο lina@vlc-law.gr