Αναγκαστική Απαλλοτρίωση Ακινήτου και Αποζημίωση: Νομικός Οδηγός

Ο θεσμός της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης συνιστά τη νομική κατοχύρωση του δικαιώματος του Κράτους να στερεί ιδιοκτησία ιδιωτών υπέρ του δημοσίου συμφέροντος, υπό αυστηρές μεν νομικές προϋποθέσεις, συνοδευόμενη δε από την υποχρέωση καταβολής πλήρους αποζημίωσης στον ιδιοκτήτη.

1. Νομικό Πλαίσιο

Ο θεσμός κατοχυρώνεται ρητά στα άρθρα 17 παρ. 2–6, 18 παρ. 8 και 117 παρ. 4–5 του Συντάγματος. Πρόκειται για μονομερή διοικητική πράξη, η οποία είναι επιτρεπτή μόνο όταν:

- υπάρχει δημόσια ωφέλεια, αποδεδειγμένη με τον προσήκοντα τρόπο.

- προβλέπεται ρητά από νόμο ή κανονιστική πράξη.

- καταβάλλεται πλήρης αποζημίωση, η οποία προσδιορίζεται δικαστικά.

2. Έννοιες: Αναγκαστική και De Facto Απαλλοτρίωση

- Αναγκαστική απαλλοτρίωση (υπό στενή έννοια): Αφαίρεση ιδιοκτησίας με απόφαση διοικητικής αρχής για λόγους δημόσιας ωφέλειας.

 - De facto απαλλοτρίωση: Εμμέσως επέρχεται η στέρηση ιδιοκτησίας, όταν το ακίνητο καθίσταται άχρηστο (π.χ. λόγω παρακείμενου έργου).

3. Προϋποθέσεις Επιβολής Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης

α. Δημόσια Ωφέλεια (Αφορά κυρίως έργα υποδομής, δημόσιας υγείας, παιδείας, ενέργειας κλπ).

β. Νομοθετική Πρόβλεψη: η απαλλοτρίωση πρέπει να προβλέπεται από τυπικό νόμο ή κανονιστική πράξη, όπου πρέπει να ορίζει σαφώς τη δημόσια ωφέλεια.

γ. Πλήρης Αποζημίωση

Τελευταία προϋπόθεση για την αναγκαστική απαλλοτρίωση είναι η καταβολή πλήρους αποζημίωσης στον ιδιοκτήτη του απαλλοτριούμενου ακινήτου. Και ενώ η πρόβλεψη της καταβολής πλήρους (τέτοιας δηλαδή αποζημίωσης μέσω της οποίας ο αποζημιωθείς θα μπορεί να αγοράσει ισάξιο ακίνητο) και όχι δίκαιης ή ανάλογης αποζημίωσης είναι πρωτότυπη για τα ευρωπαϊκά δεδομένα δυστυχώς τα δικαστήρια προσδιορίζουν χαμηλότερες τιμές από την αγοραία αξία των ακινήτων. Η αποζημίωση πρέπει να επιτρέπει την αγορά ισάξιου ακινήτου. Καθορίζεται από δικαστήριο (Μονομελές Πρωτοδικείο) κατόπιν αίτησης του δικαιούχου. Κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου είναι η ημερομηνία συζήτησης στο δικαστήριο. Στην περίπτωση που με τη απαλλοτρίωση μέρους ενός ακινήτου μειωθεί ή εκμηδενιστεί η αξία του εναπομείναντος μέρους τότε οφείλεται αποζημίωση και για το εναπομείναν ακίνητο.

4. Διαδικασία Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης

Η διαδικασία της απαλλοτρίωσης διακρίνεται σε πέντε (5) στάδια:

α) απόφαση της διοίκησης ότι η εξυπηρέτηση μιας νομοθετικά αναγνωρισμένης δημόσιας ωφέλειας απαιτεί την αναγκαστική απαλλοτρίωση. Απαιτείται η έκδοση κτηματολογικού πίνακα και διαγράμματος, καθώς και διαδικασία χωροθέτησης.

β) κήρυξη της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης: η αναγκαστική απαλλοτρίωση κηρύσσεται με απόφαση του Γενικού Γραμματέα της Περιφέρειας του ακινήτου και η σχετική απόφαση εκδίδεται ύστερα από εισήγηση της Κτηματικής Υπηρεσίας του νομού και αντίγραφό της αποστέλλεται στο Υπουργείο Οικονομικών. Η απόφαση για την κήρυξη της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης αποτελεί διοικητική πράξη η οποία πρέπει να είναι ρητή, σαφής και να συνοδεύεται από ειδική αιτιολογία. Το δημοσιευμένο κείμενο της απαλλοτριωτικής πράξης πρέπει να περιλαμβάνει, επί ποινή ανυποστάτου: την απαλλοτριούμενη έκταση κατά θέση και εμβαδόν, τους φερόμενους ως ιδιοκτήτες, το πρόσωπο υπέρ του οποίου κηρύσσεται η αναγκαστική απαλλοτρίωση, τον σκοπό δημόσιας ωφέλειας που επιδιώκεται με αυτήν.

γ) αναγνώριση των δικαιούχων της αποζημίωσης: γίνεται με δικαστική απόφαση Μονομελούς Πρωτοδικείου κατόπιν αίτησης του δικαιούχου. Δεν αναγνωρίζεται δικαίωμα αν υπάρχει αμφισβήτηση κυριότητας ή δεν αποδεικνύεται σαφώς το εμπράγματο δικαίωμα. 

δ) προσδιορισμός της αποζημίωσης: ο προσδιορισμός της αποζημίωσης γίνεται από τα πολιτικά δικαστήρια και στην περίπτωση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης αρμόδιο είναι το Μονομελές Πρωτοδικείο στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται η έκταση.

ε) συντέλεση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης με την καταβολή της αποζημίωσης

5. Παραγραφή Δικαιώματος Αποζημίωσης

Μετά την συντέλεση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης η αξίωση για είσπραξη της αποζημίωσης παραγράφεται μετά δεκαετία από την κατάληψη ακινήτου που απαλλοτριώθηκε. Η παραγραφή διακόπτεται με την διενέργεια πράξεων από την πλευρά του δικαιούχου που να αποσκοπούν στην είσπραξη μέρους ή του συνόλου της αποζημίωσης.

*Το γραφείο μας έχει μεγάλη εμπειρία σε θέματα απαλλοτρίωσης και μπορεί να σας συνδράμει αποτελεσματικά ενώπιον των δικαστικών αρχών για τη διασφάλιση των δικαιωμάτων και της περιουσίας σας σε περίπτωση απαλλοτρίωσης. Για περαιτέρω νομικές συμβουλές ή για την ανάθεση της υπόθεσής σας στο γραφείο μας μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας στο τηλ. 2106437746 ή με email στο info@vlc-law.gr. Σημειώνεται ότι απαγορεύεται βάσει Κώδικα περί Δικηγόρων η παροχή νομικών συμβουλών άνευ της ανάλογης αμοιβής (άρθρο 57 Ν. 4194/2013).